강남 집값, 정말로 하락할까?

최근 부동산에 대한 얘기가 정말 많이 나오고 있다.

 

한 유튜브를 보았는데 각종 규제들을 말하며 폭락을 얘기한다.

그 수준이 상승을 얘기했던 사람들을 투기자라고 분류하고 쓰레기라도 매도하지만

말투 자체가 거칠지 않아 그리 위화감은 들지 않았다.

 

그럼에도 상승의 의견은 무시한 채 본인만이 정말로 정답이다.라고 주장하는

그 유튜브를 보고 있지면 좀 불편한 구석이 있다.

 

내가 '불편하다'라고 얘기했을 때 눈치가 빠른 사람들은 이미 예상 했을 것 이다.

'아, 얘는 상승을 얘기하는 거구나'

맞다. 나는 최근 상승 의견과 하락 의견을 계속 봐왔고,

그런 것들을 종합한 내 마지막 결론이 상승이라는 것이다.

같은걸 봤어도 어떻게 생각하느냐는 모두 다 다르니까.

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1. 부동산 규제

부동산 규제가 정말 집값하락으로 이어질까?라는 질문에는

개인적으로 '아니다'라고 말할 수 있을 것 같다.

출처 : 연합뉴스

 

분양가 규제가 한두번 있었던 일도 아니다.

결과적으로(현재)는 그럼에도 상승했다.

 

서울은 대한민국에서 정말 특별한 지역이다. 

교육,교통,상업이 정말 활발한 도시다. 특히 강남은 더욱 더.

물론 위성도시와 신도시 출연으로 그 기능을 분산하지만

그럼에도 서울에 대한 욕망은 끊임없다.

 

규제란 시장논리로 얘기하자면 공급의 억제다.

KDI 경제정보센터

공급이 억제된다면 가격은 올라간다. 시장논리가 그렇다.

수요는 그대로이거나 늘어나지만 공급이 줄어들면 어떻게 될까?

당연히 가격이 상승한다.

현재 중고값도 프리미엄이 붙은 갤럭시 폴드를 생각하면 쉽다.

 

이런 수요공급을 얘기 했을 때 지인 중 한명은 나에게 이런 말을 했다.

'수요는 그래도 줄어들지. 인구수가 줄어드는데.'

 

인구수가 줄어드는 것은 사실이나

1인가구 증가, 이혼률 증가로 인해 '가구수'가 크게 줄어든다고 보긴 어렵지 않을까.라는게 내 생각이다.

 

부동산 규제측면에서는 나는 서울 부동산이 상승한다고 생각한다.

 

 

2. 경제위기, 디플레이션?

 

8월 소비자 물가 상승률이 마이너스를 기록하면서 디플레이션을 우려하는 목소리가 커졌다.

난 이 디플레이션을 전제로 부동산 하락을 얘기하는 사람들이 별로 이해가 되질 않는다.

당연히 디플레이션이 오면 부동산은 하락한다.

아마 초등학생도 알거라 생각하는데, 이런 당연한 말을

'디플레이션을 전제'로 하는 하락은 본인이 예측해서 말하는 하락이 아니다.

그냥 시장논리상 하락하는거지.

 

미중 무역협상은 완화 기대감에 중국의 환율은 약간 내려갔다.

결과적으로 어떻게 될지는 모르겠지만 이미 LTV 규제까지 하고 있는 상태에서

강남의 집은 이미 '살 사람만 살 수있는 영역'이 되버리고 있다.

로또청약을 제외하면 정말 그렇다.

LTV규제로 어느정도 지불능력이 있는 사람들만 들어올 수 있게 되었고

집값과는 별개지만 나는 개인적으로 LTV규제가 양극화현상을 정부가 벌이는게 아닌가 싶기도 하다.

 

누구는 일본과 비슷하다는 얘기를 한다.

일본의 부동산 시장과 우리는 정말 다르다.

우리나라의 전체 방향이 일본의 뒤를 쫓는 건 일부 인정하지만 부동산은 딱잘라 '아니다'라고 할 수있다.

일본의 부동산 가격은 정말 말이 안됐다. 

버블이 터지고 내려온거지 우리니라의 부동산은 저정도의 버블이라고 하긴 어렵다.

2006년 전국적으로 고점을 찍은 뒤 2008년 리만브라더스 사태로 인해 주저앉았다.

그 이후 현재까지 반등을 거치며 우상승을 하고 있는게 현재의 실정이다.

저 그래프를 봐도 알겠지만 회복률이 제일 빠른건 그래도 대장들이다.

전국보단 강남이다.

역사가 무조건 반복 될리는 없다고 하지만 만약 앞으로 하락이 예상된다면?

그래도 회복 되는 건 강남 서초 송파라고 나는 생각한다.

 

주식시장도 비슷하지 않은가?

회복이 제일 빠른건 대장주다.

 

 

 

3. 강남이라는 특수성.

 

강남은 정말 '운'이 좋다.

교육적으로도 그렇지만 맨 처음 우리나라에서 아파트가 가장 먼저 지어진 것도 운이였다.

지금 그 아파트들은 재건축을 앞두고 있다.

몇 곳에선 소송으로 인해 재건축사업이 난항을 겪고 있지만

재건축은 필수불가결하다.

 

 

게다가 삼성동엔 호재가 가득하다.

GTX 노선 A하과 C의 환승역,

현대자동차 글로벌 비즈니스센터,

 

https://m.post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=21068301&memberNo=32662051&vType=VERTICAL

gtx 와 위례-신사선 등 교통을 모아놓은 '복합환승센터'

 

현재 운영하고 있는 삼성동 도심공항까지.

 

재건축에 교통까지 잡을려고 한다.

난 이래서 강남의 집값은 결과적으로 우상향한다고 생각한다.

 

물론 이런 과정이 꼭 맞다라는 것은 아니다.

 

https://m.post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=21596010&memberNo=42198376

"이젠 팔아야겠어요" 롯데가 내놓은 40년간 모은 부동산 자산

https://m.post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=21380467&memberNo=42198376

"아버지, 이젠 팔아야겠어요" 이재용이 내놓은 '삼성의 상징'

 

부동산 투자의 귀재로 불렸던 롯데도 부동산을 매각하고 있고

삼성도 부동산을 매각 시도할려는 움직임이 활발하다.

나보다 훨씬 똑똑한 사람들이 이런 행동을 한다는 것은 분명 이유가 있을 거라 생각한다.

 

만기일이 도래해서 판다고는 하지만 국민연금도 최근 부동산을 많이 내놨다. 

http://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2019/09/09/2019090902433.html

"이제 좀 팔아볼까"…국민연금 투자 빌딩, 줄줄이 매물로

 

그래서 나는 서울의 부동산이 잠시 하락할 수는 있지만

강남을 바탕으로 장기적으로 우상향으로 본다.